インスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものです。新築入居時やリフォーム実施時にも検査は行われますが、注目されているのは、既存(中古)住宅の売買時に行うインスペクションです。
既存(中古)住宅の場合は、売り主も買い主も個人であることが多いので、売買の対象となる住宅の状態について正確な情報を理解したうえで、購入の意思決定や交渉ができるようにすることで安心して取引を行うことができ、引き渡し後のトラブルを軽減する効果が期待できます。
NPO法人 日本ホームインスペクターズ教会→https://www.jshi.org/what/
UUMOジャーナル→→http://suumo.jp/journal/2011/12/15/9665/
一方で、インスペクションは、実施する検査機関ごとにインスペクターの技術力やインスペクションの検査基準などが異なっているといった課題もありました。そこで国土交通省では、目視等を中心とする基礎的なインスペクション（より詳しい二次的なインスペクションは対象外）について、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を取りまとめて、平成25年6月に公表しました。
ガイドラインではインスペクションを、「基礎や外壁などの部位ごとにひび割れや欠損などの劣化や不具合が生じている状況を、目視や一般的な計測機器を使って検査し、その結果を依頼主に報告すること」と定義しています。検査対象は、足場を組まずに移動できる範囲に限られ、一戸建てでは小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲などとしています。したがって、外から見えないところの劣化や不具合を把握したり、住宅の性能を判定したりするものではないことに注意が必要です。ただし、点検口から侵入して実施する検査などを対象範囲に加えることなどを、依頼時に相談することは可能です。
このほか、ガイドラインには、検査項目や検査の手順、検査報告書の内容などに加え、検査機関に関する情報を等で開示することや中立性を守ることなども盛り込まれています。
国交省→既存住宅インスペクション・ガイドライン(PDF)
建物状況調査とは、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分 及び雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、 雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。
宅地建物取引業法の改正により、2018年4月以降は、媒介依頼者（売主・買主）に対する建物状況調査の制度説明や希望に応じた検査事業者の斡旋、重要事項説明における説明などが不動産会社に義務付けられました。
